부동산경매

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부동산 경매 法테크
김재권 지음
매일경제신문사 / 2007년 6월 / 642쪽 / 30,000원
▣ 저자 김재권
변호사, 세무사, 공인중개사(12회). 부동산 경매컨설턴트(대구대), 부동산자산관리사(대구
대), 부동산개발지도사(한국능률협회), 부동산 디벨로퍼 과정 수료. 대구고(20회), 경북대
법학과(81학번), 동 대학원(국제법), 대구대 행정대학원 부동산학과(부동산학 석사: 전원주
택 단지의 잠재수요 특성에 관한 연구)를 졸업했다. 대경대 새시대지도자 대학원(3기), 사
법시험(36회), 사법연수원(26기)을 거쳐 현재 경북대 대학원 건축공학과 박사과정(도시설계,
단지계획 전공)에 재학 중이다. 2000년부터 수천 건의 입찰대리 및 명도업무를 진행했으며
대구대 · 계명대 · 매일신문 주최 경매교육과정, 대구대 도시과학부 부동산학과, 대구대 투
자상담사과정 · 경매컨설턴트과정, 대한공인중개사협회 대구지부 경매신청대리교육, 한국토
지공사 경북지사, 홈플러스 칠곡점, 한화 꿈에그린투자설명회, 계명대 정책대학원, 경상북
도 공무원 교육원, 대구시 공무원교육원, 대구의료원, 여성주택관리사회 등에서 강의했다.
미국, 캐나다, 일본, 국내 부동산 개발 관련 답사를 했으며, 영남일보 부동산칼럼 연재, 매
일신문, 대구 KBS, MBC, TBC 등에 출연 또는 인터뷰한 바 있다. 다음 카페 ‘김재권 변호
사의 부동산법률상담실(http://cafe.daum.net.lawyersos)’을 운영하고 있다. 이메일 주소:
jk6426@chol.com
Book Summary
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▣ Short Summary
경매의 대중화와 세제의 강화로 경매시장이 훨씬 어려워진 지금 원하는 만큼의 수익을 위
해서는 권리관계가 복잡한 것에 집중할 수밖에 없고 그 가운데에 숨겨진 블루칩을 찾아낼
줄 아는 예리한 안목이 요구되고 있다. 이 책은 이러한 요구에 부응하고자 경매 관련 법규
에 대한 더욱 광범위한 고찰과 고난이도의 권리분석의 실례, 그리고 관련 판례에 이르기까
지 상세한 해설을 담았을 뿐 아니라 저자가 실무를 해오면서 부딪쳤던 문제점과 그 해결책
을 함께 실어 앞으로 발생할지도 모르는 경매 리스크에 충분한 대비가 되도록 했다. 이 책
은 특히 법률을 아는 것이 재산을 지키고 증식하는 지름길이라는 법테크의 개념을 처음으
로 도입하여 다음과 같은 점에 중점을 두어 구성했다.
h 경매이론과 절차, 판례, 관련 분야를 법률 이론서에 못지않게 상세하면서도 간결하게
정리, 특히 살아 있는 판단 기준인 판례를 최대한 많이 인용했다.
h 경매의 가장 큰 함정인 법정지상권, 유치권, 주택 및 상가건물임대차에 관해 특히 중점
을 두었다.
h 경매에서 또 하나의 함정으로서 간과하기 쉬운 토지이용계획확인서상 공법적 규제도 �
어보았다.
h 입찰희망 부동산 종류에 맞는 맞춤형 권리분석이 가능하도록 별도 종목별 권리분석 파
트를 두었다.
h 통상 개념 설명에 그치는 부동산 공매 분야도 절차와 입찰요령 등을 비교적 자세하게
정리했다.
h 주로 입찰을 희망하는 분들의 입장에서 기술했지만, 상대적으로 권리를 침해 당할 수
있는 임차인과 채무자 내지 소유자의 입장에서 권리를 확보할 수 있는 방안에 대해서도 언
급했다.
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▣ 차례
머리말
제1장 경매와 법테크
01체험! 경매 속으로! / 02경매 법테크란 / 03경매의 매력
제2장 경매란 무엇인가
01경매의 개념, 기능 / 02강제경매, 임의 경매 / 03경매와 입찰 / 04경매와 공매 / 05경매
대상물 / 06집행법원
제3장 경매절차의 이해
01경매절차의 개요 / 02경매의 신청 / 03압류절차 / 04경매의 준비 / 05매각의 실시 / 06
매각결정절차 / 07매각대금의 지급 / 08매각대금지급 후의 처리(소유권이전등기 등의 촉탁)
/ 09부동산인도명령 / 10배당절차 / 11경매신청의 취하
제4장 공매절차의 이해
01공매의 의의 / 02경매와 공매 / 03공매부동산의 유형 /04 공매절차 / 05공매의 장점 /
06공매참여시 유의사항
제5장 권리분석
01경매와 권리분석 / 02권리분석이란 / 03권리분석의 대상 - 부동산의 권리관계 / 04권리
분석의 기본원리 / 05전 소유자에 대한 가압류 / 06최선순위의 가처분 / 07최선순위의 가
등기 / 08최선순위의 전세권 / 09최선순위의 지상권 등 / 10최선순위의 지역권 / 11유치권
/ 12저당권 / 13최선순위의 등기된 임차권 / 14환매특약의 등기 / 15예고등등기 / 16주택임
대차보호법상의 임차인의 권리 / 17상가건물 임대차보호법상의 임차인의 권리 / 18경매부
동산의 권리의 하자와 매도인의 담보책임 / 19공법상의 제한
제6장 부동산 종별 권리분석
01개관 / 02주택 / 03공장 / 04상가 / 05농지 / 06농가주택 / 07산지 / 08기타
제7장 신속히 명도 받는 방법
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01개관 / 02협상 / 03점유이전금지가처분 /04인도명령 / 05명도소송 / 06명도와 관련한 실
무적 문제점
제8장 임차인과 채무자(소유자)의 권리확보
01개관 / 02임차인의 권리확보 / 03채무자(소유자)의 권리확보
제9장 경매와 세금
01개관 / 02취득세 / 03등록세 / 04양도소득세
참고문헌
부록 경매관련 주요법령
민사집행법 / 주택임대차보호법 / 주택임대차보호법시행령 / 상가건물임대차보호법 / 상가
건물임대차보호법시행령
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제1장 경매와 법테크
경매와 관련해서는 많은 함정이 도사리고 있기 마련이다. 특히 임대차관계, 유치권, 법정지
상권 등은 공부에 나타나 있지 않은 숨은 권리여서 권리분석이 쉽지 않을 않을뿐더러 그
모든 어려움을 이기고 성공적으로 낙찰을 받았다 하더라도 그 물건을 명도 받기까지는 또
적지 않은 어려움을 겪기 마련이다. 경매는 그야말로 아는 것이 돈이다. 성공적인 경매투
자를 위해서는 부동산 관련 법률을 꿰고 있어야 하고, 관련 부동산 공부를 제대로 볼 줄
알아야 한다. 뿐만 아니라 현장답사를 통해 물건의 가치를 확인할 수 있는 안목을 길러야
하고, 취득 시 소요비용 및 적정입찰가 산정, 자금조달, 취득목적에 따른 임대수익성 분석,
개발타당성 분석 등 다양한 분야를 섭렵해야 한다. 이런 노력을 지속적으로 기울이고, 부
동산 시장의 흐름을 예측하는 능력까지 갖추어 나간다면 자신도 모르는 사이 부동산 전반
을 아우르는 전문가가 되어 있을 것이다.
제2장 경매란 무엇인가
경매란 채권자가 자신의 금전채권을 만족시키기 위해 법원을 통해 채무자의 재산을 현금화
하는 것을 목적으로 하는 절차이다. 강제경매와 임의경매로 구별된다.
강제경매: 채권자가 집행권원에 의해 채무자 소유의 부동산을 압류, 현금화하여 그 매각대
금으로 금전 채권을 만족시키는 강제 집행 절차로서 사법상의 매매의 일종이다.
※집행권원: 일정한 사법상의 급여청구권의 존재 및 범위를 표시함과 동시에 법률이 강제
집행에 의해 그 청구권을 실현할 수 있는 집행력을 인정한 공정의증서로서 확정되거나 가
집행선고 붙은 판결, 집행증서, 화해나 조정증서, 확정된 지급명령 등이 있다.
제3장 경매절차의 이해
1. 경매신청, 경매개시결정 및 등기촉탁
채권자가 경매신청을 하면 법원이 적법하면 경매개시결정을 하여 매각부동산을 압류하고,
즉시 관할등기소 등기관에게 촉탁하여 경매개시결정사유를 기입하도록 한다. 경매개시결정
원본은 기록에 철하고, 정본은 채무자에게 송달한다.
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(경매개시결정에 의한 압류의 효력)
1. 경매개시결정이 채무자에게 송달된 시기와 경매개시결정등기가 된 시기 중 먼저 된 시
기에 경매개시결정의 효력, 즉 부동산 압류의 효력이 생긴다.
2. 압류가 되면 처분금지효 때문에 채무자는 목적부동산을 처분할 수는 없으나 교환가치를
감소시키지 않는 범위 내에서는 관리, 사용, 수익할 수 있다.
3. 압류효력 발생 후 목적부동산을 취득한 제3자는 선악의를 불문하고 압류채권자에게 대
항할 수 없다.
(경매개시결정에 대한 이의)
경매개시결정에 불복할 의사가 있는 이해관계인은 그 권리를 증명하여 매각대금이 완납될
때까지 개시결정을 한 집행법원에 서면 또는 구두로 신청할 수 있으며 강제경매는 경매개
시결정 전의 절차상의 하자(신청방식의 적부, 신청인의 적격여부, 매각부동산표시의 불일치,
집행채권의 기한미도래 등)에 한하며, 임의경매는 경매개시결정 이후의 실체상의 하자(저당
권의 부존재, 무효, 피담보채권의 불성립, 무효, 부존재, 변제공탁 등에 의한 소멸 등)도 포
함된다.
2. 경매준비
배당요구의 종기를 정하여 공고하고, 집행관에게 부동산에 대한 현황조사를 명하며, 감정
인에게 매각부동산을 평가하게 하여 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한 후 매각
및 매각결정기일을 지정하여 공고한다.
(배당요구의 종기결정 및 공고)
경매개시결정에 따른 압류의 효력이 발생한 날로부터 1주일 이내에 배당요구의 종기를 첫
매각기일 이전으로 정하여 공고해야 한다. 매수참가인이 매수신고 전에 권리의 인수 여부
를 판단할 수 있게 하고, 법원도 매각기일 전에 무잉여 여부를 판단할 수 있게 하려는 취
지이다. 최선순위 전세권자, 집행법88조 1항의 채권자에게는 공고와 별도로 고지해야 한다.
최선순위 전세권자에게는 ‘매수인에 의한 전세권 인수’와 ‘배당요구’의 선택권을 부여하고,
집행법 88조 1항의 채권자들은 배당요구를 해야 배당 받을 수 있으므로 배당참여 기회를
보장해 주기 위함이다.
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※ 집행법 88조 1항의 채권자: 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된
뒤에 가압류를 한 채권자. 민법 · 상법, 그 밖의 법률에 의해 우선변제청구권이 있는 채권
자
3. 채권신고의 최고
집행법원은 ‘첫 경매개시결정전에 등기된 가압류채권자’, ‘저당권 · 전세권, 그 밖의 우선변
제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권
자(등기한 임차권 등)’, ‘조세, 그 밖의 공과금을 주관하는 공공기관’에 대하여 채권의 유무,
그 원인 및 액수(원금 · 이자 · 비용, 그 밖의 부대채권을 포함한다)를 배당요구의 종기까
지 법원에 신고하도록 최고해야 한다. 우선변제채권을 신고 받아 남을 가망 있는 여부를
확인함과 동시에 매각조건을 결정하고, 배당요구(교부청구)할 기회를 주어 채권회수나 조세
징수를 용이하게 하려는 것이다.
4. 매각기일 및 매각결정기일의 지정 · 공고 · 통지
매각기일이란 집행관이 매각부동산에 대한 매각을 실시하는 기일을 말하며 매각결정기일이
란 매각이 결정되어 최고가매수신고인이 있을 때 법원이 출석한 이해관계인의 진술을 듣고
매각절차의 적법여부를 심사하여 매각허가 또는 불허가의 결정을 선고하는 기일을 말한다.
매각결정기일은 매각기일로부터 1주일 이내로 정하여야 한다. 최초의 매각기일 · 매각결정
기일이 지정 · 공고는 배당요구종기부터 1개월 이내에 해야 하고, 매각기일의 2주일 전까
지 신문 게재 등의 방법으로 공고한다. 법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게
통지해야 한다. 이해관계인의 의견진술, 입찰참여 등 권리를 행사할 기회를 주고자 하는
취지이다.
5. 매각의 실시
매각은 집행관이 주재하여 공고된 기일과 장소에서 매각의 개시를 알리는 종을 울린 후 입
찰표의 제출을 최고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 시작한다. 집행관은 입
찰을 마감한 후 즉시 개함하여 입찰봉투를 펴서 사건번호별로 입찰기록과 함께 정리한다.
입찰자가 없는 사건은 입찰불능으로 종결한다. 입찰보증금봉투는 우선 최고가매수신고인으
로 호칭 받은 자의 것만 개봉하여 매각조건에서 정해진 보증금액에 해당하는지 여부를 확
인하고, 보증금이 없거나 정해진 금액에 미달하는 경우 당해 입찰은 무효로 한 뒤 차순위
가격으로 입찰한 자의 보증금봉투를 개봉한다. 최고가매수신고인 또는 차순위매수신고인이
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있는 경우 그 이름과 가격을 부른 후 입찰절차 종결을 고지하면 입찰절차는 종결된다. 매
수신고인이 없는 경우에는 입찰불능으로 처리하고 입찰절차를 종결한다.
6. 매각결정
집행법원은 이해관계인의 매각허가에 대한 이의가 이유 없고, 그 밖의 직권으로 매각을 불
허할 사유가 없다고 인정되는 때에는 매각결정기일에 법정에서 최고가매수신고인에게 매각
을 허가한다는 취지의 결정을 선고하고 또한 공고해야 한다. 이해관계인은 매각허가여부의
결정에 따라 손해를 볼 경우에만 그 결정에 대해 즉시 항고를 할 수 있고, 또 매각허가에
정당한 이유가 없거나 결정에 기재한 것 이외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수
인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인도 즉시항고를 할 수 있다. 매각허가 여부에 대한
불복방법으로는 즉시항고만이 인정된다. 집행법원이 매각결정기일에 집행법 121조 소정의
매각허가에 대한 이의사유가 있음을 이유로 이해관계인의 이의신청 또는 직권으로 매각불
허가 결정을 한 후, 매각허가결정이 있었으나 항고로 취소된 경우, 대금지급까지 마친 뒤
추후 보완항고에 의해 매각허가결정이 취소된 경우에는 직권으로 새 매각기일을 정해야 한
다.
7. 매각대금의 지급 및 지급후의 처리(소유권이전 등의 촉탁)
매수인은 매각허가결정 확정 후에 법원이 정한 기한까지 매각대금을 납부해야 한다. 매수
인은 대금을 완납한 때에 매각목적물의 소유권을 등기 없이도 취득한다. 이는 법률의 규정
에 의한 소유권의 취득이고, 승계취득이다. 매수인이 지정한 기한까지 대금을 완납하지 않
으면 차순위매수신고인에게 대한 매각허가여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없을 때에
는 재매각을 명한다. 법원사무관 등은 매수인이 대금을 납부하면 바로 매각허가결정등본을
첨부하여 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기, 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부
담에 관한 기입을 하는 말소등기, 경매개시결정등기를 말소하는 등기를 등기관에게 촉탁하
여야 한다.
8. 부동산인도명령
법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자, 소유자 또는 점유자에 대해
부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있는데, 이를 인도명령이라고 한다. 많은 시간과
비용이 소요되는 명도소송절차에 의하지 아니하고 집행절차 내에서 간이 · 신속하게 인도
받을 수 있게 함으로써 경매의 활성화에 기여한다. 인도명령은 법56조 1호의 즉시항고로만
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불복할 수 있는 재판으로 집행명의의 하나이다. 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6월
이내에 집행법원에 서면 또는 말로 할 수 있다. 통상 서면으로 하며, 인도명령은 신청이 있
어야만 발할 수 있다. 6개월이 지나면 명도소송을 해야 한다.
9. 배당기일 및 배당실시, 경매절차의 종료
배당이란 ‘목적부동산의 경매절차로 인한 매각대금으로서 채권자의 채권변제에 충당하는
절차’이다. 법원은 매수인이 대금을 납부하면 그로부터 3일 내에 배당기일을 지정하고, 이
해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지한다. 그리고 배당기일 3일 전까지 배당표를 작
성 비치하여 배당기일에 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 심문하여 배당표를
확정하고 배당을 실시한다. 법원이 배당기일을 정하여 각 채권자와 이해관계인에게 그 채
권액과 배당순위에 따라 매각 대금을 교부하면 경매절차는 끝이 난다. 매수인은 매각허가
결정이 있은 후에는 매각부동산의 관리명령을, 대금 완납 후에는 인도명령을 신청할 수 있
다.
(배당순위의 결정)
각 채권자는 민법 · 상법, 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 배당순위가 정해진다.
물권상호 간의 순위관계: 저당권, 전세권, 가등기담보권 등의 상호 간 권리의 우선순위는
설정일, 즉 등기설정의 선후에 의하고, 등기부 상 동구에서는 순위번호에 의하고, 별구에서
는 접수번호에 의한다.
채권상호 간의 순위관계: 일반채권자는 채권발생의 선후에 상관없이 채권금액 비율로 안분
해서 배당을 받는다.
물권과 채권간의 순위관계: 물권은 채권에 우선한다. 단, 확정일자 있는 임차권은 물권으로
취급하고, 최초 가압류한 목적물에 그 후 물권을 설정한 자와는 동순위로 취급되어 채권액
금액의 비율로 안분배당을 받는다.
제4장 공매절차의 이해
공매는 크게 민사집행법상의 공매인 법원경매와 국세징수법상의 체납처분절차로서 하는 공
매로 나눌 수 있다. 후자는 주로 한국자산관리공사(KAMCO)에 대행시키고 있으며, 입찰 또
는 경매의 방법에 의한다. 법원경매와 공매는 별개의 절차이고, 그 절차 상호 간의 관계를
조정하는 법률의 규정이 없어 서로 다른 쪽의 절차에 간섭할 수 없게 되어 있으므로, 공매
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절차가 진행 중이라도 법원이 중복해서 경매절차를 별도로 진행할 수 있다. 따라서 양 절
차의 매수인 중 먼저 그 소유권을 취득한 자가 진정한 소유자로 확정된다.
1. 공매준비: 한국자산관리공사는 위임관서로부터 공매대행을 의뢰 받으면, 권리분석 및 매
각업무 관리대장을 작성하고, 위임관서, 체납자, 이해관계인 등에게 공매대행 사실을 통지
한다. 그리고 의뢰 받은 부동산을 평가하고 그 결과를 토대로 최저입찰가격을 결정한다.
2. 공매공고: 공매준비가 되면 매각사항을 신문, 인터넷(온비드, www.onbid.co.kr), 게시판
등을 이용하여 공고하는데, 매 2주마다 10일 이상의 기간을 정하여 일괄 공고한다.
3. 공매통지: 위임관서, 체납자, 이해관계인 등에게 송달의 방법으로 공매를 통지하는데, 송
달방법으로는 우편송달, 교부송달, 공시송달이 있으며, 송달이 완료되면 공매를 실시하며
송달불능이 되면 공매를 취소한다.
4. 공매입찰: 매주 월요일에서 수요일까지 현장입찰 또는 전자자산처분시스템인 온비드를
통해 인터넷 입찰을 실시한다. 입찰희망자들이 입찰장소에서 입찰서를 제출하거나 온비드
의 입찰화면에서 입찰서를 제출하면, 가장 높은 가격으로 응찰한 자를 낙찰자로 결정하고,
낙찰되지 않은 응찰자의 보증금은 현장공매 참가자인 경우에는 즉시 반환해주고, 인터넷
입찰참가자인 경우에는 환불예금계좌로 환불해 준다. 입찰보증금은 최저가격이 아닌 입찰
금액의 10% 이상이다.
5. 개찰: 매주 목요일 11시에 개찰하고, 유찰 시 다음 주에 공매를 계속한다. 낙찰자 결정
은 매각예정가격 이상의 최고가액 입찰자를 낙찰자로 결정하고, 최고가액 입찰자가 2인 이
상인 경우 전자방식추첨으로 입찰자를 결정한다. 유찰되었을 때는 다음 공고 전일까지 최
종공매조건으로 누구나 자유로이 매입할 수 있다.
6. 매각여부결정 및 매각결정 통지: 낙찰자에 대한 매각결정에 하자가 없는지 여부를 검토
하여 하자가 없을 때에는 매각허가결정을 하고 매수인에게 매각허가결정통지서를 교부하고
위임관서에도 그 사실을 통지한다.
7. 대금납부: 낙찰가격 1,000만 원 이상이면 매각결정일부터 60일 이내에, 1,000만 원 미
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만이면 매각결정일로부터 7일 이내에 납부하여야 한다.
8. 소유권이전: 매수인이 대금을 납부한 후 매각결정통지서 및 잔금납부영수증 첨부하여 관
련세금, 공과금 납부한 뒤 소유권을 이전 받기 위한 서류를 제출하면, 한국자산관리공사에
서 등기촉탁서를 작성하여 해당등기소에 송부한다.
9. 배분: 매수대금 완납일로부터 30일 이내로 배분기일을 지정하고 배분일 3일전까지 배분
안을 확정한다. 배분에 이의가 있는 부분에 대해서는 배분을 유보하고, 이의가 없는 부분
에 한하여 배분을 실시하며 이로써 공매는 종결된다.
제5장 경매대상 부동산의 권리분석
권리분석이란 일응 경매대상 부동산에 존재하는 권리의 내용, 부담, 우열 등에 관해 조사
하여 해석하는 것을 의미한다. 넓은 의미로는 경매대상 부동산의 가치 내지 수익성을 분석
하는 것까지 포함하는 개념이다. 즉 아무리 권리분석을 잘해도 물건의 진정한 가치를 볼
줄 모르면 무가치한 물건을 하자 없이 매수하는 것밖에 안 된다. 따라서 가치분석은 권리
분석에 선행되어야 하는 개념이다.
Ⅰ. 권리분석의 5단계
1. 대상부동산 선정단계: 신문, 경매정보지, 인터넷상의 경매정보 등을 분석하여 경매로 나
온 물건 중에 본인의 자본능력 및 취향에 맞고, 가치 있어 보이는 물건을 몇 가지 선정한
후 구체적인 귄리분석에 들어간다.
2. 법원서류 열람단계: 경매법원에 비치한 대상부동산에 관한 서류(매각물건명세서, 감정평
가서, 현황조사보고서)의 열람을 통해 선정한 물건에 대한 1차적인 법률적 · 사실적 하자를
조사하는 단계이다.
3. 부동산 공부 및 관련 법률상 규제 확인단계: 각종 관련 부동산 공부(부동산등기부, 토지
이용계획확인서, 토지대장 및 임야대장, 건축물관리대장, 지적도 등)와 부동산공법, 주택(상
가건물)임대차보호법 등의 관련규정을 확인하여 법률적 규제나 부담이 없는지 여부를 분석
하는 단계이다. 특히 공법적인 규제부분은 해당 관청에 가서 실무적으로 어떻게 규제하고
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있는지를 확인하는 것이 중요하다.
4. 현장확인단계: 경매목적물의 현장을 직접 답사하여 지적도, 건축물대장 등과 대조하여
경계, 지상물의 존재, 건축현황 등 현황을 확인하여 진입로, 법정지상권, 분묘기지권, 유치
권, 타인토지 침범여부 등을 검토한다. 소유자나 이웃주민에게 수소문하거나 임차인을 직
접 만나 각자의 점유부분, 보증금액 등 점유관계를 확인하고, 재계약 가능성, 명도의 용이
성을 타진한다. 해당 관청에 가서 전입한 세대와 전입일자도 확인한다. 감정가를 그대로
믿지 말고, 현장 부근 주민이나 부동산 사무실을 통한 탐문조사를 하여 정확한 시세를 파
악하려고 노력하고, 도시계획, 개발계획, 주변환경 등을 종합하여 장래의 투자가치도 점검
하는 등 지금까지의 분석자료와 비교 검토한다.
5. 종합분석단계: 지금까지의 분석결과를 종합하여 입찰 당일 현장 분위기 등을 고려해 최
종적으로 입찰 여하와 입찰가를 결정하는 단계다. 입찰법정 게시판에서 입찰할 물건이 취
하 · 변경 · 연기되지 않았는지, 물건번호가 변경되지 않았는지 확인하고, 입찰물건명세서
를 열람하는 인원수, 동일 종류의 물건이 많이 나왔는지 등 현장분위기를 확인한 후 최종
적으로 입찰여부 및 입찰가액을 결정한다.
Ⅱ. 권리분석의 기본원리
민사집행법 91조는 소멸주의를 원칙으로 하고 예외로 인수주의를 취하고 있다. 즉 매각부
동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸하고, 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은
저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸되고, 대항할 수
있는 경우에는 매수인이 인수한다. 다만, 전세권의 경우에는 전세권자가 민사집행법 88조
에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다. 매수인에게 인수되느냐 소멸되느냐 여부를
결정짓는 기준이 되는 처당권, 압류채권, 가압류채권 등을 말소기준권리라고 부르며, 말소
기준권리보다 선순위의 권리는 매수인이 인수하고 후순위의 권리는 소멸된다. 이러한 말소
기준권리에는 최초 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 담보가등기 등이 있다.
인수되는 선순위 권리: 말소기준권리보다 선순위의 권리들로서, 권리분석에 가장 유용한
공부인 등기부상 표시되는지 여부에 따라 나누면 다음과 같다.
h 등기부상 나타나는 것 - 전소유자에 대한 가압류, 가처분, 소유권이전등기 청구권보전
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의 가등기, 전세권, 지상권, 지역권, 환매특약의 등기, 임차권 등기, 예고등기 등으로 등기
부확인만으로도 권리분석이 가능하다.
h 등기부상 나타나지 않는 것 - 대항력 있는 주택 및 상가건물임차인, 법정지상권, 유치
권, 기타 공법상제한 등이 있는데, 경매물건명세서, 기타 공부를 확인해봐야 권리분석이 가
능하다.
Ⅲ. 중점분석
1. 전소유자에 대한 가압류
경매부동산 위에 저당권자에 우선하는 가압류등기가 되어 있어도 그 가압류의 효력은 목적
부동산의 환가물인 매각대금 위에 존재해야 할 것이므로 소멸됨이 원칙이다. 전 소유자의
채권자가 가압류를 한 후 소유권이 이전된 경우, 소유권 이전 전에 저당권 등 담보권이 유
효하게 존재하는 경우에는 저당권이 매각으로 소멸하므로 인하여 전소유자의 가압류도 함
께 소멸한다. 또한 전소유자의 가압류권자 등 채권자가 전 소유자를 채무자로 하여 경매
신청한 경우에도 당연히 가압류가 소멸하는데, 이 경우 가압류권자 등 전소유자의 채권자
가 배당 받고 남는 금원은 신 소유자의 채권자가 배당 받으며, 전 소유자의 일반 채권자로
서 가압류하지 않은 채권자는 배당 받을 수 없다. 한편 신 소유자의 채권자가 경매 신청한
경우에는 전소유자의 가압류권자는 매각대금에서 처분금지적 효력이 미치는 가압류결정 당
시의 청구금액을 한도로 우선변제를 받을 수 있고, 남는 금액은 신 소유자의 채권자들이
변제 받는다. 따라서 이 경우 전소유자의 가압류는 우선 변제 받고 말소되므로 매수인에게
인수되지 아니한다.
2. 최선순위의 가처분
가처분은 채권자가 금전 이외의 물건이나 권리를 대상으로 하는 채권을 가지고 있을 때 그
강제집행 시까지 다툼의 대상이 처분, 멸실되는 등 법률적 · 사실적 변경이 생기는 것을
방지하고자 다툼의 대상의 현상을 동결시키는 보전처분이다. 청구권을 보전하기 위한 제도
임에는 가압류와 같으나 그 청구권이 금전채권이 아닌 점과 그 대상이 채무자의 일반재산
이 아닌 특정 물건이나 권리인 점에서 다르다. 부동산에 대한 것으로는 처분금지 가처분과
점유이전 금지 가처분이 있다.
최선순위의 처분금지가처분등기가 되어 있는 경우에는 그 가처분등기는 매각허가에 의해
소멸되지 않으므로, 경매로 매각되어 소유권이 매수인에게 이전되었더라도 가처분채권자가
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채무자에 대한 본안소송에서 승소 시 매수인은 가처분채권자에에 대항할 수 없으므로 소유
권을 상실하게 되고, 가처분채권자는 자신 명의의 소유권 이전 등기와 함께 매수인 명의의
소유권이전등기말소 신청을 할 수 있다. 이때 매수인 명의의 소유권이전등기 이외의 가등
기, 압류, 가압류등기, 경매신청등기, 가처분등기, 당해 가처분등기 등 각종 등기는 부동산
등기법 172조에 의해 직권말소된다. 다만 가처분채권자가 본안소송에서 패소 시에는 경매
가 완전히 유효하게 되어 매수인이 소유권을 취득한다.
3. 최선순위의 가등기
가등기는 장래 부동산물권변동을 발생케 할 청구권을 보호하기 위해 일시적 · 예비적 보전
수단으로 하는 등기로서, 그 자체로는 물권변동의 효력이 없으나 후에 가등기에 기해 본등
기를 하게 되면 가등기순위에 소급하여 물권변동의 효력을 생기게 한다. 가등기는 소유권
이전청구보전의 가등기와 담보가등기로 나눌 수 있다. 최선순위로 소유권이전등기 청구보
전을 위한 가등기가 경료되어 있는 경우 매수인에게 인수된다. 따라서 매각절차 중에 본등
기가 경료되면 법원은 매각절차를 취소해야 하고, 매각대금 납부 후 본등기가 경료된 경우
에는 가등기 이후에 기입된 매수인명의의 소유권이전등기 등 일체의 권리등기는 등기공무
원이 직권 말소해야 한다.
담보가등기가 경료된 부동산이 경매로 매각된 때에는 가등기담보권은 그 순위에 따라 배당
받고 말소되므로 매수인이 인수하지 않아도 된다. 따라서 매수인이 매각대금완납 후 가등
기권자가 본등기를 하거나 본등기 후 제3자에 소유권을 이전하더라도 원인무효이다. 담보
가등기인지 여부는 등기부상 원인이 매매예약인지, 대물변제예약인지 등 형식적 기재나 등
기 시에 주고받은 서류의 종류가 아니라 거래의 실질과 당사자의 의사해석에 따라 결정할
문제이다. 법원실무상 일응 소유권이전등기청구보전을 위한 가등기로 취급하되, 가등기권
자가 채권신고서를 제출하면서 그 가등기가 담보가등기라는 소명자료를 제출할 경우 담보
가등기로 보아 매각절차를 진행한다. 따라서 입찰에 앞서 가등기권자가 채권신고서를 제출
했는지 여부 및 제출한 소명서류를 확인하고 입찰해야 인수의 위험을 방지할 수 있다.
4. 최선순위의 전세권
최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의해서만 소멸되고, 전세권자가 배당
요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수된다. 따라서 경매절차에서 전세금의 인수여부를 확
인하려면 매각물건명세서에 적힌 배당요구 사실의 유무를 확인하면 된다.
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5. 최선순위의 지상권
최선순위의 지상권, 즉 지상권이 저당권 등 말소기준권리에 대항할 수 있는 경우 매수인에
게 인수된다. 그러나 매수인은 지상권자를 상대로 지료를 청구할 수 있고, 지료를 2년 이
상 체납한 경우에는 지상권소멸청구도 할 수 있다.
6. 최선순위의 지역권
지역권이라 함은 설정행위에서 정한 일정한 목적 달성을 위해 타인의 토지를 자기 토지의
편익에 이용하는 부동산용익물권의 일종이다. 편익을 주는 토지를 승역지, 편익을 얻는 토
지를 요역지라 하며, 요역지, 승역지 소유자간에만 성립하는 것이 아니라 임차인, 지상권자,
전세권자 간에도 성립한다. 지역권이 설정된 토지가 경매로 매각되는 경우, 최선순위의 지
역권, 즉 지역권이 저당권 등 말소기준권리에 대항할 수 있다면 매수인에게 인수된다.
7. 유치권
타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권을 가지
는 경우, 그 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리다. 유치권
은 당사자 의사와는 무관하게 일정한 요건이 구비되면 법률상 당연히 생기는 법정담보물권
이므로 등기는 그 요건이 아니다. 유치권은 법정지상권과 마찬가지로 경매에 있어서 주의
해야 할 치명적 함정의 하나로서 입찰가격을 저감시키고, 매수인에게 불측의 부담을 떠 안
길 수 있다. 유치권은 물권이므로 대세적 효력이 있어 채권의 변제를 받을 때까지 채무자
뿐만 아니라 모든 사람에 대해 목적물의 점유를 계속하고 인도를 거절할 수 있으며 목적물
에 대한 경매가 있을 경우 채권자는 유치권으로서 매수인에게 대항할 수 있다.
8. 저당권
채무자 또는 제3자가 채무의 담보로 제공한 부동산 기타의 목적물을 채권자가 직접 인도
받지 않고 관념상으로만 지배하여, 채무의 변제가 없는 경우 그 목적물로부터 우선 변제
받는 담보물권으로 당사자간 합의와 등기에 의해 성립하는 약정담보물권이며 경매에 의한
우선변제권이 있는 점이 특색이다. 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 그 우선순위
에 따라 배당 받고 소멸한다.
9. 최선순위의 등기된 임차권
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경매에 있어서 등기된 임차권은 말소기준권리인 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할
수 있는 경우에는 매수인에게 인수되고, 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 말소된다. 임
차권등기명령이나 민법621조에 의해 등기된 임차권이 최선순위로서 첫 경매개시결정등기
전에 등기된 경우라면 별도의 배당요구 없이도 당연히 등기된 순위에 따라 배당 받고 소멸
하며, 배당 받지 못한 부분이 있는 경우에만 매수인에게 인수된다. 한편 첫 경매개시결정
등기 후에 등기한 임차인은 배당요구종기까지 배당요구를 해야 배당 받을 수 있다.
10. 환매특약의 등기
환매특약은 해제권의 유보로서 환매실행 시 매매계약은 당초에 소급하여 부존재한 것으로
되므로, 최선순위의 환매등기가 있고, 환매기간 이내라면, 경매로 매수해도 환매권자의 환
매권 행사로 소유권을 상실할 수 있다. 그러나 환매등기가 말소기준권리보다 후순위이거나
환매기간이 지난 경우에는 그렇지 아니한다.
11. 예고등기
예고등기는 소의 제기 사실을 경고하는 사실적 의미가 있을 뿐, 부동산에 관한 권리관계를
공시하는 등기가 아니므로 부동산상의 부담으로 되지 아니하여 매각으로 말소촉탁의 대상
이 되지 아니하므로써 결국 매수인이 항상 인수하게 된다. 이처럼 예고등기가 되어 있어도
경매절차의 진행에는 아무런 문제가 없으므로 소유권말소나 근저당말소 예고등기가 경료된
경우, 추후 예고등기권자의 본안 소송결과에 따라 매수인이 소유권을 상실할 수도 있으므
로 입찰 시 주의를 요한다.
12. 주택임대차보호법상의 임차인의 권리
대항력: 주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친
때에는 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생기는데 이는 임차기간 중 그 임차주택이 매
매, 경매, 공매 등의 사유로 소유자가 변동되더라도 임차인은 새로운 소유자에 대해 기간
만료 시까지 임차권을 주장하여 계속 사용 · 수익할 수 있는 효력을 말한다(* 주의: 대항력
을 갖추었다 하더라도 그 이전에 임차주택에 대하여 선순위 권리자가 있는 경우(저당권자
· 압류채권자 · 가압류채권자 등) 선수위 권리자의 권리실행으로 인한 경매절차에서 소유권
을 취득한 사람에 대하여는 대항력을 행사할 수 없다).
확정일자 있는 임차인의 우선변제권: 위의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘
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임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매 시 임차주택(대지를 포함)
의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 귄리가 있다.
우선변제권을 행사하기 위해서는 대항요건을 구비하고 배당요구종기까지 유지하여야 한다.
우선변제권과 대항력주장의 관계: 대항요건과 확정일자까지 갖춘 임차인은 양수인에게 대항
하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 보증금에
관해 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하고 있으며 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하
여 행사할 수 있다. 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 보증금 전액을 배당 받을 수 없
었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당 받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관해 매
수인에게 대항하여 이를 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다.
소액보증금의 최우선변제권: 주택임대차보호법은 최소한의 주거권 보장의 취지에서 임차인
중 소액임차인을 보호하기 위해 일정금액 이하의 소액임차인에 대하여는 경매나 공매로 매
각 시 주택 가격의 2분의 1 범위 내에서 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리를
인정하고 있다. 우선변제 받는 임차인과 소액보증금의 범위와 기준은 주택임대차보호법시
행령이 자세히 규정하고 있다.
13. 상가건물임대차보호법상의 임차인의 권리
이 법은 상가건물의 임대차에 대해 적용한다. 다만 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하
는 임대차에 대해서는 그러하지 아니하며 그 보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경
제여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에
차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대
통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.
대항력: 상가건물임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법
5조, 소득세법168조, 또는 법인세법111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그
다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생기는데, 이는 임차기간 중 그 임차건물이 매매, 경매,
공매 등의 사유로 소유자가 변동되더라도 임차인은 임차건물의 양수인, 임대할 권리를 승
계한 자, 기타 임차건물에 관해 이해관계를 가진 자에 대해 기간만료 시까지 임차권을 주
장하여 계속 사용 · 수익할 수 있는 효력을 말한다(* 주의: 대항력을 갖추었다 하더라도 그
이전에 임차건물에 대하여 선순위 권리자가 있는 경우(저당권자 · 압류채권자 · 가압류채권
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자 등) 선수위 권리자의 권리실행으로 인한 경매절차에서 소유권을 취득한 사람에 대하여
는 대항력을 행사할 수 없다).
확정일자 있는 임차인의 우선변제권: 그 일자 이후의 우선채권자에게 대항할 수 있는 ‘등기
한 전세권에 준하는’ 효력이 있다. 따라서 ‘건물의 인도, 사업자 등록신청, 확정일자를 갖춘
최종시점’이 담보물권 설정등기일 또는 가압류등기일, 조세의 법정기일 등보다 앞서면 그
후순위 권리자 기타 채권자에 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다. 우선변제권을 행
사하기 위해서는 대항요건을 구비하고 배당요구종기까지 유지하여야 한다.
우선변제권과 대항력주장의 관계: 대항요건과 확정일자까지 갖춘 임차인은 임차건물의 양수
인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리
와 보증금에 관해 임차건물의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하고 있
고, 선택적으로 행사할 수 있다. 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 보증금 전액을 배
당 받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당 받을 수 있었던 금액을 공제한 잔
액에 관해 매수인에게 대항하여 이를 반환 받을 때까지 임대차 관계의 존속을 주장할 수
있다.
소액보증금의 최우선 변제권: 상가건물임대차보호법은 영세한 상가임차인들의 경제생활의
안정을 도모하는 취지에서 임차인 중 소액임차인을 보호하기 위해 일정금액 이하의 소액임
차인에 대해서는 임차건물이 경매나 공매로 매각 시 다른 담보물권자보다 우선하여 변제
받을 권리를 인정하고 있다. 우선 변제 받는 임차인과 소액보증금의 범위와 기준에 관해
임대건물가액의 3분의 1의 범위 안에서 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려
하여 대통령령으로 정한다.
임차권등기명령제도: 상가건물 임차인이 임대차계약 종료 후 보증금을 반환 받지 못한 경
우에 임차인 단독으로 임차권등기를 할 수 있게 함으로써 대항요건 없이도 대항력과 우선
변제권을 유지하게 하여 임차보증금의 회수를 가능하도록 하는 제도로서 주택임대차보호법
에서 설명한 임차권등기명령제도와 거의 유사하며 신청서 기재 시 약간의 차이를 보일 뿐
이다.
14. 공법상의 제한
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경매대상물이 토지인 경우, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 개발제한구역의 지정 및 관
리에 관한 특별조치법, 건축법, 도시개발법, 도시 및 주거환경 정비법, 농지법, 산림법, 산
지관리법, 수도법, 하천법, 군사시설보호법 등 부동산공법상의 각종 제한(예, 각종 인허가,
지역, 지구 내 건축제한, 행위제한, 농지취득자격증명서 제출 등)이 있어 매수인의 소유권
행사에 의외의 제약이 따를 수 있다. 따라서 경매로 매수하기 전 관련 부동산 공법을 충분
히 검토해야 하고, 무엇보다도 관할 시 · 군 · 구청의 도시계획과, 건축과, 도시관리과, 산
림과, 농지과 등에 직접 찾아가 담당자에게 매수목적에 따른 공법상 제한이 없는지 여부를
확인하고 입찰해야 한다.
제6장 부동산종별 권리분석 시 유의할 점
(주택)
h 주택임대차보호법상 임차인의 대항력에 주의해야 한다: 최선순위 임차인이 있는지 확인
하고, 있다면 그 임차인의 보증금상당액은 인수한다고 생각하고 입찰해야 한다. 최선순위
저당권보다 후순위라도 대위변제에 의해 대항력을 취득하는 경우도 있음에 유의해야 한다.
h 세입자가 많으면 명도가 어렵다: 세입자들이 선순위 배당 또는 최소한 소액보증금이라
도 받게 되면 명도 받기가 쉬우나, 한 푼도 받지 못하고 쫓겨나야 할 세입자가 많으면 많
을수록 명도가 어렵다.
h 법정지상권 성립여지: 별채의 주택이나 창고, 화장실, 가설건축물 등이 존재하여 제시
외 건물로서 입찰에서 제외되어 법정지상권이 성립할 여지도 있으므로 주의해야 한다.
h 도시계획시설 내지 도로 예정지인지 확인
h 경계가 불분명한 경우 시효취득이 문제되어 소송까지 가는 경우도 있다.
(공장)
실수요자 입장에서 공장을 경매로 취득하는 경우, 특히 수도권 등 공해공장이나 공장설립
이 용이하지 않는 지역의 경우, 공장 설립 시 드는 각종 인허가 사항의 취득, 전용에 따른
각종 부담금, 대체조성비, 개발부담금, 신축비용, 시간 등을 절감할 수 있어서 신설 시보다
훨씬 큰 이점이 있다.
(적법한 절차에 의해 인 · 허가되어 설립된 공장인지 확인해야 한다. 공장설립신청, 토
지의 형질변경, 전용, 분할, 점유 · 사용 등 공장설립과정상 적법한 절차를 거쳤는지,
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등록 취소된 공장이 아닌지 등을 확인해야 한다. 산업단지공단 내의 공장의 경우 관련
법상 단지 블록별로 고유업종을 지정하게 되어 있어 이러한 업종에 해당되지 않으면 입주
를 할 수 없게 되어 있다.
h 공해공장이면 오폐수배출시설, 폐기물매립 여부를 확인해야 한다. 오 · 폐수배출공장의
경우 배출상태가 엉망이고, 정화시설이 제대로 구비 안 된 경우 많은 추가비용을 부담할
수 있다. 또한 공장부지 내에 폐기물이 불법 매립되어 있는 경우가 많아 그 처리비용만도
수억이 드는 경우도 적지 않다.
h 노조가 결성되거나 근로자들이 점거하는 공장의 경우 명도가 어렵다. 따라서 명도의 용
이성이란 측면에서, 강제관리상태, 휴업상태, 가동중지상태, 폐쇄상태의 공장에 입찰함이
바람직하다.
h 법정지상권, 유치권 성립여지: 공장운영의 편의를 위한 가설건축물, 무허가 건물 등을
지어 사용하는 경우가 많은데, 이 경우 감정평가서에서 제외되면 법정지상권이 성립될 수
도 있다. 신축공장의 경우 공사대금에 기해 시공자가 유치권을 주장하는 경우도 있는데,
유치권이 인정되면 공사대금을 물어주어야 명도 받을 수 있게 된다.
h 기타 용수 · 수급상황, 수배 전 시설, 도로상태 및 인접지와의 관계, 배수로 상태, 도시
계획도로 저촉여부와 주민 민원발생 여부 등도 파악해야 한다.
(상가)
경매물건 중에서 안정적인 임대수익이 나오는 상가야말로 인기 있는 경매투자처로 토지나
주택에 비해 규제가 적고, 보유세 및 양도세 부담이 적은 점, 전매제한이 없는 점 등이 매
력이다. 유의할 점으로는 상가는 경기변동에 가장 민감해 요즘 같은 경기불황에는 상권이
양호한 요지의 상가 이외에는 안정적인 임대수익을 얻기가 어렵다. 특히 테마상가, 쇼핑몰,
패션몰 등 대형상가는 권리관계가 복잡할 뿐 아니라, 한 번 몰락하면 재기가 불가능한 곳
이 수두룩하다.
따라서 경매로 상가를 매수하려면 가장 먼저 경기변화와 상권의 추이를 면밀히 관찰해야
한다. 다음으로 임차인 명도문제가 큰 부분을 차지한다. 통상 다수의 임차인이 있고, 상가
건물임대차보호법 적용대상인지 여부, 대항력 여부, 소액임차인에 해당하는지 여부, 인도명
령대상자인지 또는 명도소송대상인지 여부, 계약갱신요구권 행사여부, 재계약 가능여부 등
에 따라 명도문제가 좌우된다. 기타 공사대금에 기한 유치권문제, 법정지상권문제 등이 뒤
따를 수 있다.
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(농지)
최근 농지전용이 많이 까다로워지기는 했지만, 싼 가격과 활용의 용이성 때문에 여전히 인
기가 있다. 특히 토지거래허가구역 내의 농지를 경매로 취득하면 토지거래허가를 받지 않
아도 되는 이점이 있다.
h 농지취득자격증명이 필요하다: 매각기일에 농지를 매수한 자는 농지취득자격증명을 받
은 뒤 매각허가기일 전에 경매법원에 제출해야 하고 그렇지 못하면 입찰보증금이 몰수될
수 있다.
h 개발의 용이성 확인: 토지이용계획확인서상 각종 공법상 행위제한에 해당되지 않는지
확인한다.
h 농지의 경우 거래가 적어 시세가 제대로 형성되어 있지 않는 경우가 많으므로 감정평가
서상 평가내용을 신뢰하지 말고 현장확인을 통한 정확한 시세파악이 필요하다.
h 농지의 경우 현황이 지적도 등 공부와 다른 경우가 많고 시효취득 등 소유권분쟁이 생
길 가능성이 크므로 미리 경계를 확인하고 필요한 경우 측량을 해보는 것도 한 방법이다.
h 기타 진입로 확보 여부, 법정지상권 성립여지가 있는지 여부, 분묘기지권 성립여부는
현장확인 없이는 불가능하다.
(산지)
산지는 타 용도로의 전용도 비교적 용이하여 임업 이외에 전원주택단지, 목장, 공장, 관광
휴게시설, 골프장, 리조트 등 다양한 용도로 활용하기 좋다. 특히 매매 사례가 적다 보니
정확한 감정평가가 어려워 의외로 저 평가된 물건을 만날 수도 있다.
h 보전산지, 특히 공익보전산지에 해당하거나, 공법상 각종 행위제한지역 내지 구역의 산
지에 해당하는 경우, 각종 건축 등 개발제한규정이 적용된다.
h 산지는 경계 확인이 쉽지 않다. 통상 능선이나 계곡을 기준으로 경계 지어 있으나, 실제
로 정확한 경계를 구분해내기란 쉽지 않다. 지형도를 구입하여 임야도 등본과 대비하여
‘형상’, ‘경계’, ‘등고선’을 확인하고 구거 및 벼랑, 계곡 등을 표시해 가면서 확인한다.
h 분묘나 수목이 없는 산지는 거의 없는데, 해당 산지의 읍면 동사무소에서 묘적부 등 묘
지에 관한 공부를 열람하여 분묘의 연고여부와 분묘기지권 성립여부를 확인해야 하고, 해
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당 산지의 관할 등기소에 가서 입목등기부를 열람하여 입목등기가 되어 있는지, 법정지상
권이 성립하는지 여부를 확인한다.
h 종중산지일 경우 산지를 종손 등에게 명의 신탁해 두는 경우가 많은데 종중 측에서 명
의신탁 관계를 내세워 매수인의 소유권을 다투는 분쟁이 생길 수 있으므로 미리 확인해야
한다.
(산지는 지분경매가 되는 경우가 적지 않은데, 최고가로 낙찰되어도 공유자우선 매수
신청에 의해 공유자에게 매수인의 지위가 넘어가는 경우가 생길 수 있고, 소유권 이전
후에도 지분권 행사에 제약이 있으며, 결국 나머지 지분을 매수하거나 공유물분할청구
를 하여 완전한 소유자가 되는 수밖에 없다.
제7장 신속히 명도 받는 방법
가능한 한 1차적으로 점유자와 협상을 통해 어느 정도의 이사비를 주는 것으로 하여 해결
책을 찾아보고, 협상이 타결될 가능성이 없다고 판단되면 타인에게 점유를 이전하지 못하
게 하는 점유이전가처분과 인도명령 또는 명도소송을 제기해야 한다.
점유이전금지가처분: 경매로 부동산을 매수한 뒤 그 채무자 등 점유자를 상대로 인도명령
이나 명도판결을 받더라도 그 명령이나 판결 전에 점유자가 바뀌게 되면 집행을 할 수 없
게 되고, 다시 새로운 점유자를 상대로 새로 인도명령이나 명도판결을 받아야 하는 번거로
움이 있다. 이러한 제3자의 개입에 의한 집행방해행위를 방지하기 위해 집행의 상대방을
고정시켜 놓는 수단으로 목적물에 대한 인도 · 명도청구권을 보전하기 위해 채무자 등의
목적물에 대한 현상변경이나 점유이전을 금지하고자 하는 가처분이다.
인도명령: 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 집행법원에 서면 또는 말로 인도명령을 신청
하면 법원은 채무자, 소유자, 또는 점유자에 대해 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할
수 있는데, 이를 인도명령이라고 한다. 많은 시간과 비용이 소요되는 명도소송절차에 의하
지 아니하고 집행절차 내에서 간이 · 신속하게 인도 받을 수 있게 함으로써 경매의 활성화
에 기여한다.
명도소송: 인도명령의 대상자(채무자, 소유자, 권원이 없는 점유자)가 아닌 부동산 점유자
이거나 인도명령 신청기한인 매각대금을 납부한 뒤 6개월이 지난 인도명령 대상자가 매각
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부동산의 인도를 거부하는 경우 매수인이 이들을 상대로 부동산을 명도해 달라고 제기하는
소송을 말한다.
제8장 임차인과 채무자의 권리보호
임차인의 권리확보
경매에 있어서 가장 큰 피해자가 될 수 있는 임차인의 권리확보를 위해서는 권리분석에서
이미 검토한 사항 외에도 여러 가지 대비가 필요하다.
임대차계약 시 주의할 점: 가능하면 등기부상 권리관계가 깨끗한 집이나 상가건물을 임차해
야 하며, 임차인이 많은 집이나 상가건물은 피해야 한다. 선순위 임차인이 많으면 보증금
이 확보되지 않는 경우가 많고, 동순위 임차인이나 소액임차인끼리도 안분배당을 하면 겨
우 일부만 배당 받는 경우도 많다. 그리고 무엇보다도 주택 내지 상가건물임대차보호법상
의 대항요건을 갖추고, 확정일자 내지 전세권등기를 해두어 우선변제요건을 갖추어두어야
한다.
경매절차상의 이해관계인으로서의 권리: 등기된 임차인, 건물등기를 한 토지임차인, 인도
및 주민등록을 마친 주택임차인, 인도와 사업자등록을 마친 상가건물임차인은 민사집행법
상 이해관계인으로서 경매 전반에 걸쳐 관여할 자격을 주고 있다. 경매절차관여권으로는
집행에 관한 이의신청건, 부동산에 대한 침해방지신청권, 배당요구신청권, 이중경매신청의
통지를 받을 권리, 매각기일 및 매각결정기일의 통지를 받을 권리, 매각기일 출석 및 서명
날인권, 매각조건변경합의권, 매각허부결정에 대한 즉시항고권, 배당기일을 통지 받을 권리,
배당기일에 출석하여 배당표에 대한 의견진술 또는 합의할 수 있는 권리 등이 있다.
채무자의 권리확보
채무자 내지 경매목적물 소유자들의 재산권도 위법, 부당한 집행으로 인하여 그 권리가 침
해되는 경우 구제 받을 수 있어야 한다. 예컨대 채권자의 채권이 부존재함에도 경매실행이
되는 경우 이를 저지할 수 있어야 하고, 가장임차인이 배당요구를 하여 채무자가 그만큼
변제되지 못하는 경우 이를 방지할 수 있어야 하며, 채무를 변제하여 경매부동산을 되찾아
올 수 있는 기회를 제공해야 한다.
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경매개시결정에 대한 이의: 경매개시결정에 대해 이의사유가 있는 채무자 등 이해관계인은
그 권리를 증명하여 서면 또는 구두로 이의신청을 할 수 있다.
매각허가에 대한 이의: 매각허가에 대하여 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행
할 수 없을 사유가 있을 때, 최고가매수인이 부동산을 매수할 능력이 없거나 자격이 없는
때, 최저매각가격의 결정내용 및 그 절차에 중대한 잘못이 있는 때 등의 경우에 이의를 제
기할 수 있다.
즉시항고: 채무자 등 이해관계인은 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 볼 경우 즉시 항고
할 수 있다.
집행에 관한 이의: 집행법원의 집행절차에 관한 재판으로서 즉시항고를 할 수 없는 것과,
집행관의 집행처분, 그 밖에 집행관이 지킬 집행절차 등 형식적, 절차적 하자에 대한 사유
만이 이의사유가 된다.
청구이의의 소: 채무자가 판결에 따라 확정된 청구에 관해 그 청구권이 현재의 실제상태와
일치하지 않는 것을 주장하여 그 집행권원이 가지는 집행력의 배제를 구하는 소이다.
배당이의의 소: 집행력 있는 정본을 가지지 않은 채권자에 대해 이의신청을 한 채무자는
배당기일에 이의가 완결되지 않은 경우, 이의를 한 배당기일부터 1주일 이내에 이의의 상
대방을 피고로 하여 배당을 실시한 집행법원이 속한 지방법원에 상대방에 대한 배당표의
시정을 구하는 소를 제기할 수 있다.
집행문부여에 대한 이의: 채권자가 집행권원에 기하여 이미 집행문을 부여 받은 경우, 그
집행문이 집행문 부여의 요건을 충족하지 않아 위법한 경우에는 그 집행문의 취소를 구하
는 신청을 할 수 있다.
제9장 경매와 세금
경매와 관련된 세금도 만만치 않으므로 매수하기 전에 어느 정도의 세금을 부담하게 될 것
인지를 감안해야 한다. 경매와 관련된 세금으로는 경매로 부동산을 매수했을 때 납부해야
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본 도서요약 본은 원본 도서의 주요 내용을 5%정도로 요약 정리한 것입니다. 원본 도서에는 나머지
95%의 내용이 들어 있습니다. 보다 많은 정보와 내용은 원본 도서를 참조하시기 바라며, 본 도서요약
본이 좋은 책을 고르는 길잡이가 될 수 있기 바랍니다.
하는 취득세, 등록세, 농어촌특별세, 지방교육세 등이 있다.
취득세: 표준세율은 매수가격의 2%이며 주택의 경우에는 50%를 경감한 1%이다. 단, 별장,
골프장, 고급주택, 고급오락장 등의 경우 5배 중과 (10%)
농어촌특별세: 취득세의 부가세로서 취득세액의 10%(0.2%). 단 주택의 경우 취득세액(1%)
의 10%(0.1%)와 취득세 감면세액(1%)의 20%(0.2%)에 해당하는 금액을 납부해야 하는데,
실면적 85㎡ 이하인 국민주택 규모에는 과세되지 않는다.
등록세: 표준세율은 매수가격의 2%이고 농지의 경우 1%를 납부해야 한다. 주택의 경우에
는 표준세율의 50%를 경감한 1%를 납부한다.
지방교육세: 등록세를 납부하면 등록세액(2%)의 20%를 납부해야 한다.
농어촌특별세: 등록세의 부가세로서 등록세 감면세액(1%)의 20%(0.2%)를 납부해야 한다.
주택의 경우 전용면적 85㎡이하인 경우, 등록세액(1%)과 지방교육세(0.2%)를 납부하면 되
고, 전용면적 85㎡를 초과하는 경우, 등록세액(1%)과 지방교육세(0.2%)뿐만 아니라 등록
세 감면세액(1%)의 20%인 농어촌특별세(0.2%)도 내야 한다.
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