경매도 배당원리를 알아야만 권리분석을 제대로 할 수 있는데,
그 보다 우선인건 물권과 채권의 정체 부터 아는 일이다.
먼저, 물권은 크게 두 종류, 소유권과 제한물권으로 분류된다.
이 중 경매실무에 있어서 가장 많이 접하는 제한물권은 용익물권과 담보물권으로 분류되며, 이들이 갖는 의미는 대단히 크다.
\ 소유권
1. 소유권 : 가장 기본적인 권리로써 소유물을 자유롭게 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리이다. 은행에서 대출 상담시 신청자의 등기부등본을 가장 먼저 떼어 보는 이유가 그러하다.
2. 점유권 : 소유권과 관계 없이 물건을 사실상 지배하고 있을 때 발생되는 권리이다. 만약, 임대차기간이 종료되었음에도 나가지 않는다면 엄연한 불법이지만 점유권은 인정되므로 명도소송으로 처리해야 한다.
\ 용익물권(사용과 수익은 가능하나 처분을 못하는 권리)
3. 지상권 : 땅 위의 권리이며, 타인의 토지에 건물을 짓고 사용, 수익 할 수 있는 권리이다. 토지 담보대출시 은행에서 근저당과 함께 채무자 등이 함부로 건물을 짓지 못하게 지상권을 함께 설정하는 이유도 같은 맹락이다. 대부분의 지상권은 선순위 근저당권자가 함께 설정하므로 낙찰과 동시에 소멸된다. 단, 극히 드물지만 단독으로 설정된 선순위 지상권은 낙찰자 인수대상이다.
4. 지역권 : 타인의 토지를 자신의 토지 이익을 위하여 활용하는 권리이다. 내 땅이 맹지라 건축이 불가하다면 남의 땅에 동의를 구해 도로를 내어 건축허가를 받는 경우인데, 건축행위를 제외하면 지상권과 유사하다. 선순위 지역권도 낙찰자 인수대상이다.
5. 전세권 : 임대보증금을 전세권이라는 물권으로 등기한 후 타인의 부동산을 용도에 따라 사용, 수익하는 권리이다. 선순위 전세권은 낙찰자 인수대상이나 선순위 전세권자가 임의경매 신청자이거나 배당요구종기기일 이전에 배당요구를 했을 경우는 낙찰로 소멸된다. 단, 선순위 전세권자가 강제경매(보증금반환청구소)로 신청했다면 전액 미배당시 낙찰자가 부족한 금액을 변제해야 한다.
\ 담보물권(사용과 수익이 불가능하나 처분은 가능한 권리)
6. 질권 : 채무자로 부터 취득한 재산을 변제 받을 때까지 유치하고 목적물 가액내에서 변제 받을 수 있는 권리이다. 추가 대출이 곤란한 채무자가 적금통장이나 보험증권을 담보로 질권을 설정하면 은행이 대출을 해주는 경우이며, 주변 전당포를 연상하면 쉽다.
7. 유치권 : 특정 물건에 대하여 생긴 채권을 변제 받을 때까지 물건을 점유만 하면 생기는 권리이다. 유치권자는 공사대금을 못 받을 경우 변제 받을 때까지 점유권을 행사할 수 있다. 단, 등기부상에는 나타나지 않는다.
8. 저당권 : 부동산을 담보로 설정등기를 하여 변제하지 않을 경우 변제 받을 수 있는 권리이다. 부동산에만 존재하는 권리이며, 일반적인 은행 담보대출이 그러하다.
위 8개 물권 외에도 민법은 관습상으로 인정되는 물권(법정지상권, 분묘기지권)과 경매로 진행되면 저당권으로 보는 물권(담보가등기)을 추가하여 인정하고 있다. 이들은 응찰자들의 기피대상이기도 하지만 전문가들은 오히려 입찰경쟁을 피할 수 있으므로 즐긴다. 다음은 채권에 관한 기능과 영향력이다.
\ 압류 : 국가기관에서 체납 등의 이유로 체납자의 부동산 처분을 방지하고 처분시 우선적으로
체납금을 확보하는 행위를 말한다. 당해세는 최우선선상에서 배당되나 기타 조세는 순위간 차등이 있으며, 권리간의 순위에 따라 순환배당으로 진행될 수 있다.
\ 가압류 : 특별히 담보가 없는 채권자를 상대로 재산의 처분을 미연에 방지하고 순위를 보전하기 위해 임시로 압류하는 법원의 처분을 말한다. 단, 본안 소송에서 확정판결을 받아야만 배당금 수령이 가능하다.
\ 소유권이전가등기(매매예약) : 주된 원인은 매매 예약 순위를 등기부상에 보전하고 이후로는 타인에게 이 사실을 미리 공지하는데 있다. 경매실무에 있어서 추후 본등기가 이루어지더라도 그 순위는 가등기 순위가 그대로 적용되며, 선순위일 경우 낙찰자 인수대상이다.
\ 담보가등기(대물변제) : 매매예약가등기와 유사하나 채무불이행시 현금이 아닌 물건으로 변제 받는데 차이가 있다. 통상 경매 진행시 배당요구종기기일 이내에 채권계산서를 제출하면 담보물권으로 간주되며, 순위에 관계없이 낙찰로 소멸된다. 최근에는 등기부상에 구분되어 표기되므로 판단하는데 어려움이 없다.
\ 가처분 : 채무자가 소송의 지연, 강제집행을 면하려고 하거나 재산을 은닉할 소지가 있을 경우 그 보전을 위한 임시적 지위를 말한다. 소송이건 경매이건 채권이 회수될 때 까지 채무자의 재산의 처분 못하게 하는 잠정적, 가정적 처분이며, 선순위일 경우 낙찰자 인수대상이다.
\ 예고등기 : 부동산의 소유관계나 권리 등에 법적 다툼이 있을 때 등기부상에 표기하고 그 사실을 알리는데 목적이 있다. 이는 순위에 관계없이 낙찰자가 인수하는 권리로써 그간 대다수의 사람들에게는 저승사자 처럼 여겨졌다. 하지만 이를 악용하여 낙찰가를 떨어뜨리는 사람들이 기승을 부림에 따라 예고등기를 폐지하고 가처분으로 대체하는 '부동산공시법' 개정안이 시행될 예정이다.
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