[스크랩] (펌)후회 없이 내 집 마련을 하기 위한 경매 노하우

후회 없이 내 집 마련하시려면, 부디 이것만은 알고 하소서! 일부 네티즌에게 쓴소리를 얻어먹겠지만, 대부분 경매로 집을 300채 이상 사고팔면서 나름대로 익힌 노하우를 진심으로 공개하오니, 내 집 마련하시려는 분들은 꼭 읽어 보시고 집을 고르시는데, 부디 참고하여 주시기 바랍니다. 남들이 전세금을 올려주고 전세에 들어갈 때, 대출을 받고 심지어는 결혼 때 주고   받은 패물까지 팔아서 억지로 집을 샀다는 사람들의 형편이, 세월이 지나갈수록 마냥 전세를 살아온 사람들 보다는 훨씬 더 여유롭고 안정되어 있음을 주변에서 많이 보게 된다. 반면에 집을 샀으나, 하필이면 그 동네 집값은 계속 제자리걸음을 하고 있는데, 다른 동네에 집을 산 친구는 만날 때마다 집값이 올랐다고 자랑을 하여, 배가 아픈 것이 아니라 허파까지 뒤집어지게 하는 경우도 많이 본다. 2-30년 전에 전자제품을 선전할 때, 지금의 LG전자의 광고카피가 순간의 선택이 10년을 좌우한다. 라는 것으로 기억되지만, 집을 고르는 것은 순간의 선택이 평생을 좌우한다고 해야 할 것이다. 그러므로 집을 사서 일단은 편하게 가족과 같이 오순도순 살고, 나중에 집값이 기왕이면 다른 집보다 더 많이 올라가는 것이야 말로 주거의 안정과 투자의 만족을 같이 누릴 수 있는 즐거움이 아닐까? 그러나 내 집을 마련하려면 @학군이 좋아야 하며 기왕이면 학교가 가까워야 한다. @주변에 대형학원들이 많이 있어야 한다. @지하철 역세권이어야 한다. @위치가 좋아야 한다. @장보기에 좋도록 마트가 가까이 있어야 한다. @문화환경이 좋아야 하며 병원 등이 가까워야 한다. @자연환경이 좋아야 한다. @아파트단지가 평지이며, 단지의 세대수가 800세대 이상이 되어야 한다. @아파트 건설회사가 1군이며 좋은 메이커라야 한다. @기왕이면 부자동네라야 한다. 이런 상식적인 얘기는 나도  알지만, 누구나 다 아는 얘기이므로 별로 더 강조할 필요도 없고, 말해봤자 잔소리에 불과할 것이다. 대한민국국민이면 다 아는 이런 소리 말고 앞으로 당신이 열심히 그 집에서 살다가 집을 팔아도 집값이 절대로 억울하지 않을 지역을 고르는 법, 기왕이면 집을 싸게 사는 법 등에 대해서 얘기를 해 보려고 한다. 미리 한마디 해 둔다면, 아파트값이 개값이 된다거나, 은마아파트가 1억원 이하로 떨어진다거나 하는 엉터리 없는 폭락론자들의 말에 귀를 기우리다가는 평생 오른 전세금 맞추는 고생과, 이사 다니는 고생이 즐거운 무주택자가 될 것이다. 1. 이런 지역의 집값이 반드시 오른다. 1) 세대수가 증가하는 지역에 집을 사라. 대부분의 사람들이 인구의 증가만 의식하지 세대수의 증가가 집값에 미치는 영향을 생각하지 않고 있다. 그러나 인구보다도 더 집값을 올리는 것은 세대수의 증가이다. 생각을 해보자. 한명이 한세대라도 집은 한가구 분이 필요하며, 다섯 가족이 한 세대라도 집은 한가구 분이 필요한 것이다. 그런데 서울시의 한세대의 평균 인구는 2005년 기준으로 2.94명 이었는데 2009년에는 2.48명이 되었다. 자그마치 0.5명이 줄어 든 것이다. 그러다 보니 2005년 서울시의 가구 수는 334만 세대였는데 2008년에는 412만 세대로 인구에 비해 세대 수가 약 80만 세대 가까이 엄청나게 늘어난 것이다. 이렇게 세대수가 늘어나니 집이 모자란다고 아우성을 치며, 그 통에 전세값이 계속하여 고지를 넘어서고 있다. 앞으로는 인구보다는 세대수의 증가에 관심을 가지고 추세를 살펴야 한다. 벌써 서울의 다섯 가구 중에 한가구는 1인 세대이며, 가구당 식구수가 줄어드니 대형아파트 보다는 중소형아파트가 모자라고 모자라니 값이 올라간다는 말이 나오지 않을 수 없다. 2009년의 통계를 보면 서울시의 인구는 줄어들었지만 서초구가 17000명의 인구가 늘어났고 세대수로는 7000세대가 늘어났으며, 강동구는 13000명의 인구가 늘어나면서 5000세대의 인구가 늘어났다. 두말할 것도 없이 2009년에는 서초구의 아파트값이 서울시 중에서는 가장 많이 오른 것이다. 그러나 이런 통계를 어떻게 알 수 있느냐는 질문도 있을 것이다. 내 집 마련도 제대로 하려면 통계청 홈페이지와 친해져야 하며, 서울 시내의 각 구청 홈페이지를 찾아들어가서 필요한 정보를 가져오면 된다. 게으른 손길은 이 정도의 일도 귀찮다고 할 것이다. 그러나 그 정도의 수고를 하지도 않으려 하면서, 주거의 용도와 더불어 살다보면 값이 올라가는 좋은 집을 마련할 수는 없을 것이다. 게다가 부동산투자는 과학이라는 말에 앞서서, 이제는 내 집 마련도 과학적으로 해야 한다는 논리가 생기게 될 것이다. 참고로 인구와 세대수가 많이 줄어든 곳도 알아두고 피해야 한다. 서울시에서는 동대문구, 관악구, 노원구 성동구, 강서구의 세대수가 줄었고 경기도에서는 안산시와 안양의 인구와 세대수가 많이 줄었다. 인구와 세대수가 줄어든 지역은 이미 아파트 값에 줄어든 세대수가 반영되었으며, 아직 반영이 되지 않았다면 금년에는 심각하게 반영될 것이므로 상당한 경계를 하여야 한다. 수도권의 토지의 값도 마찬가지로 볼 수 있다. 최근 몇 년 동안 전국에서 세대와 인구가 가장 많이 증가한 지역이 화성시이며, 자그마치 매년 3만명 정도의 인구가 늘고 있다. 그 이유 중에서 가장 큰 것이 물론 동탄 신도시의 인구유입이기는 하지만 그 덕분에 화성시의 땅값은 공장을 지을 만한 계획관리지역의 토지는 평당 150만원을 호가하고 있으므로 아마도 수도권 중에서 최근 땅값이 가장 많이 오른 지역일 것이다. 2) 돈이 될 지역을 쳐다보라. 서초구와 강동구처럼 세대수가 급격히 늘어나는 지역에 아파트를 사기에는 자금이 턱없이 부족하지만 집값이 올라 갈 지역에 살만한 집을 사고 싶다면, 나는 서슴치 않고 제 2강남지역을 권하고 싶다. 제 2 강남지역이란 어디를 말하나? 지금 강남이라면 강남구와 서초구를 말하지만, 나는 송파구와 강남구를 제 2강남이라고 부른다. 제 2 강남지역은 지금도 살기 좋지만 앞으로도 가능성이 서울에서는 가장 높은 곳이다. 일단 송파의 접경지역인 위례신도시는 주택의 숫자가 46,000세대나 되는 상당히 큰 단지이며, 천호동에 근접한 미사리 보금자리주택은 35,000세대의 규모이므로 적어도 부산 해운대 신도시 규모 보다는 더 커다. 위례신도시와 지하철 노선이 바둑판처럼 지나가는 송파, 장지 지구 등을 지도상으로 보아도 머지않아 강남 못지않은 교육 문화, 상업의 인프라를 구축하게 될 것이 눈에 선하게 보인다. 송파, 가락, 장지지역의 다세대주택의 지분가는 아직도 2500만원이면 살 수 있는 것들이 제법 있을 것이다. 가령 대지권 12평이면 건평은 전용면적 24평이니 통상 32평 아파트 정도의 면적은 돌 것이므로 사용하기에 그다지 불편하지는 않을 것이다. 지분가 2500만원이면 3억원 정도로 일단 내 집 마련을 할 수 있는데, 반드시 단독주택이나, 다세대 주택들의 지역면적이 넓은 곳으로 골라야 한다. 이것은 나중에 정책이 변해서 다세대주택을 재건축 내지는 재개발하여 아파트에 입주할 좋은 꿈을 꾸기 위한 것이다. 재건축이나 재개발로 아파트를 지어주고 싶어도 지역의 폭이 좁아 아파트를 지을만한 경제성이 없으면 헛일이다. 그러나 서울에서는 위례신도시, 미사리 보금자리 대단지 등의 강남의 영향력이 미치는 신도시급 인구흡수지역이 들어서면 들어설수록 강남의 배후세력에 대한 인프라가 더욱 더 공고해지므로 결국은 강남이 난공불락의 번영하는 지역으로 만들어 주게 되는 점도 간과해서는 안된다. 결국 강남불패에 점점 도움을 주게 된다. 강남이 더욱 더 좋아지는데, 기왕이면 집을 사도 강남에 가까운 곳, 또 다른 강남이라는 말을 듣는 곳에 사는 것이 더 효과적인 내 집 마련이 아닐까? 그런데 지금 나는 제 2강남권에는 집이 한 채도 없으니 집 팔아먹기 위한 수작이라는 더러운 오해는 하지 마시기 바란다. 3) 교통, 교육의 측면에서 특히 송파, 장지, 가락지역은 앞으로 지하철이 거의 바둑판처럼 지나다니므로 교통에 있어서는 강남 못지않은 인프라를 구축할 가능성이 충분하다. 7학군인 강동, 송파 학군의 대학 입시도 물론 8학군보다는 못하지만, 보성고, 배문고 등이 있으며 학교마다 고른 대학진학률을 보이는 등, 목동지역과 함께 좋은 학군으로 분류되고 있으나. 위례신도시에 고등학교가 서너 개 더 생기면 아마도 더 좋아 질 것으로 판단할 수 있을 것이다. 100층이 넘는 롯데월드, 올림픽공원, 석촌호수, 남한산성도립공원의 쾌적한 환경, 사통팔달의 교통, 좋은 학군, 가락농수산물도매시장 등도 좋은 주택입지로 보탬을 주는 역할을 할 것이다. 그러나 이제는 주택을 투자 혹은 투기의 대상으로 하기에는 국민의 의식이나 정부의 정책 등으로 보아 적합하지 못하다. 주택은 가족들과 정겹고 즐겁게 살 수 있는 공감으로 생각하여야 하며, 살다보니 집값이 다른 지역 보다는 더 많이 올랐다. 하는 소박한 즐거움을 누려야 할 것이다. 4) 정부의 정책도 생각해 보라 ⤇ 부동산 풀리는 정책이 나오면 값이 뛴다. 2010년 3월 초순이 거의 다 가는 지금, 부동산은 팔리지 않는다고 아우성치는 소리가 들리며, 건설회사는 부도가 나고, 미분양아파트는 줄어 들 생각을 않고 있는데, 기회를 틈타서 좀도둑 같은 폭락론자들의 야바우 같은 글들이 인터넷에서는 도배를 하고 있다. 각 법원의 아파트, 빌라 등 주택에 대한 낙찰가율을 체크해 본다. 전체적으로 약 5%정도는 낙찰가가 내린 듯해 보인다. 지금부터 만약 당신이 대통령이라면 주택 아파트 정책을 어떻게 할 것인지 생각해 봐야 한다. 우선 숨넘어가는 놈 주사라고 한 대 놔야 할 것 아닌가? 결국 온탕정책으로 갈 수밖에 도리가 없다. 뭐가 온탕정책인가? 분양가상한제 일부해제, DTI완화, 양도세 완화, 뻔히 이런 처방이 나올 수밖에 없다. 그렇게 되면 또 집값이 어떻게 될 것인가? 올라갈 수밖에 없다. 그렇다면 어떤 정책일 때, 상황이 어떠할 때에 내 집 마련을 해야 할 것인지 답이 나오지 않을까? 부디 당신은 더 이상 똑똑해 져서, 아주 바닥의 값에 집을 살 궁리를 하지 마시기 바란다. 그런 생각하다가 집값 오를 때 달려들어 망한 사람들이 어디 한두 명인가? 2. 내 집 마련하면서 돈도 벌려면... 1) 내 집 마련을 부동산경매로 해보자. 요즈음에는 샐러리맨들도 부동산투자에 관심을 갖는 분들이 아주 많으며, 특히 부동산경매투자에 높은 관심을 두고 있는 것을 보게 된다. 그러나 내가 생각하기에는 이런 급여소득자가 본격적으로 부동산투자, 특히 경매시장에 뛰어들었다가는 수익도 올리지 못하고 경우에 따라서는 직장까지도 잃게 되는 문제도 생길 수 있다고 본다. 작은 밑천으로 부동산경매에 투자를 하려면 틈새시장을 찾는 것이 필수적 요건이며, 틈새시장을 제대로 찾기 위해서는 밤낮 가리지 않고 얼마나 움직여야 가능한 것인가? 대부분의 사람들은 애초에 조금이라도 싸게 내 집을 마련하는 방편으로 부동산경매를 선택하는 경우가 많이 있다는 것은 부정할 수 없는 사실이다. 애초에 자기 집을 경매로 마련한 사람은 여기서 진일보하여 나중에 더 큰 집으로 이사하기 위해서 또 부동산경매를 둘러보게 된다. 나는 이러한 활동은 장려할 만한 건전한 생각이며 이렇게 부동산경매에 참여하는 국민이 많아져야 한다고 생각한다. 2) 부동산경매는 열심히 물건을 찾고 차분하게 풀어나가라. 가령 예를 들어서 어떤 가정에서 시가가 3억5000만원인 아파트를 3억 원에 낙찰 받았다고 가정해 볼까? 자신과 가족이 거주할 목적으로 경매로 주택을 취득하는 경우, 일반적인 매매에 비하여 명도비용(이사비용)외에는 크게 더 들어갈 돈이 없는 반면에 오히려 부동산중개수수료를 지불하지 않으니 거의 5000만원이라는 돈을 절약하여 집을 사게 되는 것이라 해도 과언이 아닐 것이다. 이 5000만원이라는 재산을 평범한 샐러리맨이 저축을 하여 형성한다고 할 경우 몇 년 동안 많은 허리띠를 졸라매는 고통을 더 감수하여야 하는 것이므로 결론은 지극히 현명하게 판단해서 경매로 아파트를 샀다고 하지 않을 수 없는 것이다. 그러나 경매를 전업으로 하는 경매업자가 되어서는 5000만원을 싸게 샀다고 세금과 수리비, 각종비용 등으로 별로 이득을 볼 수가 없다. 3년이 지나서 일 가구 일 주택으로 양도소득세의 면제효과가 생기면서 아울러 좀 더 좋은 위치 혹은 조금 더 큰집으로 이사를 해야 할 경우가 되어서 또 경매로 이번에는 7억 원 상당의 아파트를 6억 원에 낙찰 받았다면 이런 경우는 충분히 있을 수 있는 일이며, 이 가정에서는 자그마치 1억 원의 수익을 올리게 되는 것임은 누구나 인정해야 할 것이다. 이런 경우 이 가정에서는 3년간에 걸쳐서 1억5000만원의 과외수익을 올린 것이니, 세금을 제하고도 연봉 5000만원을 받는 사람이 먹지도 않고 돈도 한 푼 안 쓰고 연봉 전부를 살림에 보태준 것과 전혀 다름이 없는 것이다. 또 3년 후에 이번에는 시세가 10억 원이 나가는 아파트를 8억원에 낙찰 받는다면(이런 경우도 지극히 현실성이 있는 경우라 할 것임) 6년 간에 걸쳐서 3억 5000만원을 벌어들이는 결과이며 이것을 매년으로 환산한다면 년간 약6000만원의 수익을 올리는 것이라는 계산이 나오게 되는 것이다. 지금 부동산경매를 하겠다고 이리저리로 뛰어 다면서 년 간 순수익만 5000만원씩 올리는 사람들이 별로 없는 형편인 것이 사실이므로, 내 집 마련을 부동산경매로 이렇게 하는 것은 지극히 타당한 투자방법이며 나무랄 데 없이 현명한 재테크가 아닐까?   이 글의 출처: 다음카페 실전베스트옥션

출처 : 내집마련의 꿈을 키우자![베스트부자경매]

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