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울특별시 광진구 중곡동에 있는 한 철물점에서 철물점 주인 이씨와 그 동네 교회의 집사 김씨 그리고 공인중개사 박씨가 무더운 날씨를 피해 시원한
수박을 먹으며 담소를 나누고 있었습니다. 그런데 담소를 나누던 중 노후대비에 대한 이야기가 나오자 집사인 김씨가 한숨을 내쉬었습니다. 김씨는
50세 되던 해에 직장에서 해고된 후로 지금까지 변변한 직업을 가진 적이 없는 탓에 소득이 적어 국민연금에 가입하지 않았습니다. 이에 반해
이씨와 박씨는 국민연금에 가입해 62세부터는 매달 37만원의 국민연금을 받습니다.
노후대비에 대한 걱정으로 시무룩해진 김씨, 그러한 김씨를 본 공인중개사 박씨는 김씨에게 주택연금을 권해보는데…
철물점 주인 이씨, 집사 김씨, 공인중개사 박씨의 현재 상황은?
· 이씨(54세) : 철물점 점포 1채(3억원), 주택 2채(각각 3억원), 일반지역 소재
· 김씨(75세) : 1주택(3억원), 일반지역 소재
· 박씨(55세) : 1주택(5억원, 주택담보대출 1억 5천만원), 재개발 지역 안에 소재
철물점 주인 이씨, 집사 김씨, 공인중개사 박씨가 한국주택금융공사에서 살펴본 상품은?
· 일반 주택연금
만60세 이상의 고령자가 소유주택을 담보로 맡기고 매월 평생 동안 연금방식으로 노후생활자금을 지급받는
국가가 보증하는 금융상품(역모기지론)
· 사전가입 주택연금
만50세 이상의 은퇴자와 하우스푸어 등의 부채상환을 지원하기 위해 주택연금의 가입연령을 낮추고
인출한도를 확대한 국가가 보증하는 금융상품(역모기지론)
(단, 운영기간 : 2013년 6월 1일~2014년 5월 31일까지 1년간 한시적
운영)
철물점 주인 이씨, 집사 김씨, 공인중개사 박씨는 주택연금 가입조건이 될까?
· 이씨 : 주택을 2채나 가지고 있어 ‘일반 주택연금’과 ‘사전가입 주택연금’ 모두에서 가입조건이 안됩니다.
· 김씨 : 본인과 배우자 모두 만 60세 이상으로 시가 9억원 이하의 주택을 부부합산 1채만 가지고 있어 일반 주택연금
가입조건이 됩니다.
· 박씨 : 본인과 배우자 모두 만 50세 이상으로 시가 6억원 이하의 주택을 부부합산 1채만 가지고 있어 사전가입 주택연금
가입조건이 됩니다.
집사 김씨, 공인중개사 박씨는 얼마나 지급 받을 수 있을까?
· 김씨 : 월 지급금액을 평생 동안 일정한 금액으로 고정하는 방식인 ‘정액형’의 경우 매월 1,242,000원, 처음에 적게
받다가 12개월마다 3%씩 증가하는 방식인 ‘증가형’의 경우 가입시 970,000원 20년 후 1,752,000원, 처음에 많이 받다가
12개월마다 3%씩 감소하는 방식인 ‘감소형’의 경우 가입시 1,548,000원 20년 후 842,000원, 초기 10년간은 ‘정액형’ 보다
많이 받다가 11년째부터는 초기 월 지급금액의 70% 수준으로 받는 방식인 ‘전후후박형’의 경우 가입시 1,393,000원 20년 후
975,000원을 지급 받을 수 있습니다. (지급금액은 주택가격과 연령에 따라 결정 됨)
· 박씨 : 연령이 55세에 주택가격이 5억원이므로 최초로 대출을 실행할 때 1억6천8백만원이 인출가능 합니다. 50대인
박씨의 경우에는 선순위채권을 상환하고 남은 잔여금이 있으면 부부 중 나이가 적은 사람이 60세가 된 이후부터 월 지급금액을 지급해 줍니다.
(지급금액은 주택가격과 연령에 따라 결정 됨)
집사 김씨, 공인중개사 박씨는 다음과 같은 절차를 통해 주택연금에 가입할 수 있습니다.
1. 보증상담 및
신청
인터넷을 이용하거나 또는 주택 소재지를 관할하는 공사의 관할지사를 직접 방문하여 주택연금 설명사항을 확인하고 신청서 및
필요서류를 제출 합니다.
2. 보증심사
주택연금을 이용하고자 하는 자가 1주택 소유자인지 여부 및 현장 방문조사를
통해 담보주택의 가격 평가 등을 합니다.
3. 보증약정/담보설정
보증승인 후 공사에 방문하여 약정서를 작성하고
해당 주택에 보증금액의 120%인 근저당권을 설정 합니다.
4. 보증서 발급
보증서를 온라인으로 발급
받습니다.
5. 대출 약정
대출 받고자 하는 은행에 방문하여 주택연금에 대한 대출약정서를
작성합니다.
6. 연금 등의 수령
원하는 날에 주택연금을 수령하면 됩니다.
* 취급은행 : 국민은행, 기업은행, 농협중앙회, 신한은행, 우리은행, 하나은행, 외환은행, 광주은행, 경남은행, 대구은행, 부산은행,
전북은행
주택연금의 장점은?
1. 나중에 부부
모두 사망 후 주택을 처분해서 정산할 때 그 동안 수령한 연금의 액수 등이 주택가격을 넘더라도 상속인에게 청구하지 않으며, 반대로 그 동안
수령한 연금의 액수 등이 주택가격을 넘지 않아 남으면 상속인에게 돌려 줍니다.
2. 해당 주택에서 평생 거주하면서
연금을 평생 지급받을 수 있습니다.
3. 연금지급을 보증하는 곳이 국가이므로 연금지급의 중단 위험이 없습니다.
4.일반 주택담보대출 보다 낮은 3개월 CD금리+1.1%의 금리를 적용 받습니다.
5. 저
당권을 설정할 때 지불해야 하는 등록세, 지방교육세, 농어촌특별세는 면제 받고 재산세는 25%를 감면(5억원 초과주택은 5억원에 해당하는 만큼
감면)받으며 국민주택채권매입의 의무가 면제됩니다. 그리고 여기에 더해 이자비용은 연금소득공제(200만원 한도)를
받습니다.
6. 언제든지 희망할 경우 별도의 중도상환수수료 없이 전액 또는 일부를 정산할 수
있습니다.
7. 수 시인출한도라고 해서 선순위채권을 상환하거나 의료비, 교육비, 주택유지수선비, 관혼상제비 등 일반적인
노후생활 자금으로 대출한도의 50%이내 최대 2억 5천만원까지(사전가입 주택연금의 경우 대출한도의 100% 이내 최대 5억원) 사용
가능합니다.
주택연금의 단점은?
1. 일시적
1세대 2주택자인 경우 1채의 주택을 처분할 때까지는 주택연금에 가입할 수 없습니다.
2. 주 택연금에 가입한 본인이
사망한 경우 약정 당시부터 계속 혼인관계에 있는 배우자가 6개월 이내에 채무인수약정을 해야만 지급이 유지 됩니다. 다시 말해, 약정 이후에
재혼한 배우자의 경우에는 가입자 본인이 사망하면 지급을 받을 수 없습니다.
3. 수시인출한도를 통해 선순위채권액을 전부
상환한 경우에만 주택연금에 가입할 수 있습니다. 만약에 수시인출 한도로도 선순위채권액을 모두 갚지 못할 경우에는 부족한 금액을 직접 마련하여
상환해야만 주택연금에 가입할 수 있습니다.
4.주택가격을 평가할 때 시세정보가 있는 아파트의 경우에는 주택가격을
시가로 평가를 받는 대신 시세정보가 없는 다세대주택의 경우에는 공동주택가격으로 평가를 받아 평가 금액이 낮게 책정되고 감정평가비용도 지불해야
합니다.
5. 약정 후에 주택가격이 상승하더라도 약정 당시 주택가격을 기준으로 연금이
지급됩니다.
주택연금을 이용할 때 주의 할 점은?
1. 수시인출한도
명목으로 지급 받은 자금을 가지고 추가로 주택을 구입하거나 타인의 주택에 세를 드는 경우나 또는 도박, 투기 등에 사용해서는
안됩니다.
2. 주택연금 신청자 본인이 사망한 경우에 그의 약정 당시부터 계속 혼인관계에 있는 배우자가 6개월 이내에
소유권 이전등기 및 채무인수를 마치지 않으면 지급이 정지됩니다.
3. 화 재로 인한 주택의 소실이나 재건축, 재개발
등으로 인해 담보주택의 소유권을 상실한 경우 지급이 정지 됩니다. 앞선 사례에서 공인중개사 박씨처럼 자신이 소유하고 있는 주택이 재개발 될 경우
새로운 주택을 구입하여 신규주택으로 담보주택 변경을 하지 않는다면 지급이 정지됩니다.
4.질병이나 자녀의 봉양 등
특별한 사유가 없이 1년 이상 담보주택에서 거주를 하지 않는 경우에는 지급이 정지 됩니다.
주택연금에 대해서 더 자세한 사항을 알고 싶으신 분들은 한국주택금융공사 홈페이지(www.hf.go.kr)를 이용하시기 바랍니다.
*자료출처 –한국주택공사 홈페이지(www.hf.go.kr)
글 백영록
‘시행닷컴’ 칼럼리스트, The Daily ‘Focus‘ 칼럼리스트, 와우 MBA(wow
MBA)교수
서울경제 TV SEN 부동산플러스 ‘부동산톡톡’ 및 RTN 부동산·경제 TV ‘무엇이든 물어보세요‘ 출연
저서 『부동산 상식사전』(길벗출판사), 『경매 재테크 상식사전
(길벗출판사),『서울경기 부동산 핵심지역40』(길벗출판사)
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